Prescripción cuotas comunitarias

Sobre el plazo de prescripción de la acción de reclamación de cuotas y otros gastos comunes ejercitada por la Comunidad de Propietarios frente a un comunero, la doctrina de las Audiencias Provinciales se divide entre quienes consideran, por un lado, que dicho plazo es el de quince años previsto en el artículo 1.964 del Código Civil y quienes, por otro, entienden que el de cinco años previsto en el artículo 1.966.3 de dicho cuerpo legal.

La primera postura se apoya en los siguientes argumentos: a) El problema de la reclamación o pago de los gastos afecta al incumplimiento general por los demandados de la obligación de contribuir a los gastos de la Comunidad, mas no a períodos determinados. b) No existe ningún precepto que imponga la obligatoriedad de señalar plazos anuales para satisfacer los gastos. c) La división en mensualidades o anualidades de dicha obligación comunitaria no la califica jurídicamente con la misma temporalidad, como ocurre en las contraprestaciones de las relaciones de tracto sucesivo; y d) El carácter mismo del instituto de la prescripción, que no responde a principios de justicia estricta sino de seguridad jurídica y temporalidad de las obligaciones, no permite una interpretación amplia o extensiva de aquellos supuestos dudosos o fronterizos.

La postura partidaria de la prescripción quinquenal señala, en esencia, que al tratarse de pagos periódicos mensuales, debe aplicarse el plazo de cinco años del art. 1.966.3 del Código Civil.

PRIMERA POSTURA

• Sentencias que entienden que el plazo de prescripción de la acción de reclamación de cuotas y gastos comunes es de 15 años (art. 1.964 C.C.).

SAP Madrid (8.ª) 31 enero 2000. P.: Arias Rodríguez. N.º Recurso: 128/1997

TERCERO. Igual destino claudicante ha de correr el segundo reparo alzado frente a la sentencia recurrida, al haber inaplicado el instituto de la prescripción, toda vez que, aun reconociendo que no se trata de una cuestión pacifica, la communis opinio dominante en el sentir de las Audiencias Provinciales se decanta por entender que el plazo de prescripciónpara reclamar gastos comunes es el de quince años contemplado en el art. 1.964 del C.C. (Código de Comercio), y no el de cinco años ex art. 1.966 del mismo texto legal, por la potísima razón de que la cuestión afecta al incumplimiento general por el demandado de la obligación de contribuir a los gastos de la Comunidad, no a períodos determinados, a más de, por una parte, inexistir precepto que supongan la obliga-

toriedad de señalar plazos quinquenales para satisfacer dichos gastos y, por otra, la división en mensualidades o anualidades de dicha obligación comunitaria no la califica jurídicamente con la misma temporalidad, como ocurre en las contraprestaciones de tracto sucesivo, todo ello incluso haciendo tabla rasa de que la prescripción, al basarse en principios de seguridad jurídica y abandono, y no en los de justicia intrínseca, ha de ser objeto de una interpretación cautelosa y restrictiva, no siendo dables, ergo, interpretaciones extensivas en supuestos dudosos; opinión mayoritaria de la que participa este Tribunal, lo que comporta inexorablemente el decaimiento del motivo y, a fortiori, del recurso.

SAP Madrid (8ª) 9 febrero 2000. P.: Arias Rodríguez. N.º Recurso: 19/2000

PRIMERO. (...) Igualmente inconsistente se muestra el reproche alzado por no haber aceptado la prescripción aducida, en la medida en que, aunque no sea una cuestión pacífica en el sentir de las Audiencias Provinciales, la communis opinio dominante se decanta por entender que el plazo de prescripción para reclamar gastos comunes es el de quince años contemplando en el art. 1.964 del C.C. (Código Civil), y no el de cinco años previsto en el art. 1.966.3 del citado texto legal, por la potísima razón de que la cuestión afecta al incumplimiento general por el demandado de la obligación de contribuir a los gastos de la Comunidad, no a períodos determinados, a más de, por una parte, inexistir precepto que imponga la obligatoriedad de señalar plazos quinquenales para satisfacer los gastos, y, por otra, la división en mensualidades o anualidades de dicha obligación comunitaria no la califica jurídicamente con la misma temporalidad, como ocurre en las contraprestaciones de las relaciones de tracto sucesivo, todo ello incluso haciendo abstracción de que el instituto de la prescripción, al asentarse en los principios de seguridad jurídica y abandono del derecho, no en los de justicia intrínseca, ha de ser objeto de una interpretación cautelosa y restrictiva, no siendo dables, ergo, interpretaciones extensivas en supuestos dudosos; opinión mayoritaria de la que participa este Tribunal, lo que conduce inexorablemente al decaimiento de la prescripción alegada.

POSTURA

• Sentencias que entienden que el plazo de prescripción de la acción de reclamación de cuotas y gastos comunes es de 5 años (art. 1.966.3.ª C.C.).

SAP Madrid (21.ª) 28 marzo 2000. P.: Carrasco López. N.º Recurso: 679/1998

TERCERO. El Juzgador de instancia rechazó en el fundamento segundo de la sentencia las excepciones articuladas en primer y segundo lugar, pero no entró a conocer del fondo por considerar que concurría la excepción de prescripción opuesta por la demandada, al haber transcurrido cinco años; plazo no interrumpido por la demandante, quien no probó la interrupción de la misma. De conformidad con lo razonado en este fundamento desestimó la demanda imponiendo las costas a la actora, única parte que ha recurrido la resolución de instancia, quedando de esta forma delimitado el objeto de litigio en esta alzada a examinar si concurre o no la excepción de prescripción, y si se aplicara el plazo quinquenal si existe una cuota, la de julio de 1991 no prescrita, y en consecuencia examinar las alegaciones opuestas por la demanda para eximirse del pago de la misma, referidas al fondo.

La parte actora impugna la sentencia por entender que se ha aplicado incorrectamente el artículo 1.966.3 del C.C., al ser el plazo de prescripción de quince años, fundando tal petición en sentencias del TSJ Navarra de 12-6-1989, AP Tarragona, Secc. 2.ª de 16-3-1993 y AP Madrid, Secc. 19.ª de 18-3-1996. Y para el supuesto de que se mantuviera el criterio en cuanto al plazo de prescripción, mantuvo que una cuota, la correspondiente a julio de 1991, no estaba prescrita por el transcurso de los cinco años, por lo que debería ser estimada, sin aportar ningún razonamiento sobre el fondo, la acción de reclamación referida a ese mes.

CUARTO. La primera cuestión que ha de ser resuelta es si el plazo de prescripción es de quince o cinco años de conformidad con el art. 1.964 Código Civil o art. 1.966.3 del mismo texto legal.

La prescripción constituye un límite temporal al ejercicio de los derechos subjetivos, siendo su razón de ser tanto la seguridad jurídica como razones de tipo práctico que aconsejan que no puedan ejercitarse reclamaciones o pretensiones una vez transcurridos determinados períodos de tiempo, fuera de los cuales la ley no considera digno de tutela el ejercicio de los mismos. La prescripción, asimismo, actúa como sanción que se impone al titular por su falta de diligencia al ejercitar su derecho. Ahora bien, para que se estime laprescripción es preciso que se alegue en momento oportuno a fin de poder dejar sin efecto la pretensión ejercitada por el titular; y en correlación a la configuración de la misma cabe su interrupción, que es en definitiva muestra de actividad por parte del titular del derecho, evitando así que opere la misma.

En el ámbito de la llamada jurisprudencia menor se ha planteado en muchas ocasiones el problema de decidir cuál es el plazo de prescripción de la acción de reclamación por gastos comunes. Para resolver, partiendo de que esta Sala conoce la jurisprudencia mayoritaria en esta materia, debe no confundirse entre la obligación de contribuir a los gastos que es accesoria al derecho de propiedad del piso, o en este supuesto objeto de litigio, de la parcela integrante en la cooperativa, y el crédito a favor de esta última en virtud del cual exigir al propietario el pago de las deudas en que se concreta su obligación configurada conforme a las reglas del C.C. y la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) que ha de ser tenida en cuenta a efectos analógicos.

Fuente sepin

AL ABOGADOS-LAS PALMAS

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