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viernes, 26 de diciembre de 2014

El contrato de arrendamiento de vivienda se pactó por tiempo indefinido, pero ello no equivale a la voluntad del arrendador de pactar prórroga forzosa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 595/2014, de 23 de octubre
Recurso 2586/2012. Ponente: FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS.


EXTRACTOS
El contrato de arrendamiento de vivienda se pactó por tiempo indefinido, pero ello no equivale a la voluntad del arrendador de pactar prórroga forzosa
"... 1. Que los demás arrendatarios tengan contratos anteriores a 1985, con contenido similar, solo significa que se ha utilizado, por comodidad, el mismo modelo impreso de contrato, hasta el punto de que la fecha de impresión es de 1970, pero ello no evidencia voluntad por parte del arrendador en pactar la prórroga forzosa.
2. No es necesario que se cite expresamente el RDL 2/1985, sino que se excluya.
3. Tampoco es indicativo que la cláusula de actualización sea bianual, cuando la renta se cuantifica anualmente ( sentencia de 22 de junio de 2009, recurso 1/2005 ).
4. La repercusión del incremento de servicios, suministros, e impuestos solo evidencia la necesidad de adaptarse a un contrato que era susceptible de prórrogas mensuales o anuales ( Sentencia 10-3-2010, recurso 1728/2005 ).
5. No es extraño que el valor fiscal del edificio en la escritura de aceptación de herencia fuese bajo, dado que como alega el demandado la mayor parte de los contratos estaban sujetos a prórroga forzosa.
6. Que el contrato haya durado 18 años, hasta el requerimiento resolutorio, solo evidencia la posibilidad de que los contratos sujetos al RDL 2/1985 puedan prorrogarse sucesivamente por el plazo convenido ( sentencia de 22 de junio de 2009, recurso 1/2005 ), pues de seguirse la interpretación contraria se estaría obligando a los arrendadores a darlos por resueltos tras un cierto período, para evitar que se computase como indicio de prórroga forzosa una duración prolongada.
En suma, los indicios en los que se sustenta la Audiencia no son unívocos sino que admiten un interpretación en contra, por lo que no estaríamos ante un supuesto de prórroga forzosa pactada de forma clara y terminante y, debido a ello, la sentencia recurrida ha de ser casada al infringir la doctrina jurisprudencial de esta Sala plasmada, entre otras, en las sentencias de 9 de enero de 2013, recurso 2063/2009 y 5 de diciembre de 2013, recurso 2209/2011 .


miércoles, 24 de diciembre de 2014

¿Es posible el cambio de destino de las propiedades?

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-9-2014

El propietario tiene derecho al cambio del destino del local del que es propietario al no estar expresamente prohibido en los Estatutos de la Comunidad no pudiendo en dicha transformación alterar elementos comunes sin consentimiento

La doctrina jurisprudencial expuesta, llevada al supuesto de enjuiciamiento, exige realizar las siguientes precisiones que conducen a la desestimación de los motivos planteados. En primer lugar, debe señalarse que la fundamentación técnica que realiza la sentencia recurrida no se opone a la doctrina jurisprudencial expuesta en la medida en que su desarrollo argumental se centra en el sustancial cambio o alteración en los elementos comunes que se deriven de las obras que, sin previa autorización estatutaria, son objeto de la presente litis, constituyéndose, de esta forma, en la ratio decidendi del fallo (razón de la decisión). En segundo lugar, y admitido el derecho del propietario al cambio de destino del piso (de comercial a residencial), cuando dicho cambio no aparece expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, lo que no es posible es la transformación en la forma que aquí se interesa. En efecto, considerado el carácter de elemento común que tienen los chaflanes de la finca, las obras aquí interesadas, aperturas de dos puertas en los citados chaflanes con sus correspondientes servidumbres de paso, no sólo excede de lo que esta Sala, a partir de una interpretación flexible de la Ley de Propiedad horizontal, ha considerado respecto de las obras que los propietarios de locales de negocio situados en los bajos del inmueble pueden realizar sin necesidad de autorización alguna, sino que va más allá puesto que proyectan una clara alteración básica de los elementos comunes sin consentimiento de la comunidad (artículos 5, 7 y 11 LPH); todo ello, además, en contra de las obras expresamente delimitadas en el marco estatutario.
www.alyabogados.es


jueves, 13 de noviembre de 2014

¿Qué pasa si no se emite la certificación a pesar de haberse solicitado?

Este supuesto es bastante más habitual de lo que se había previsto, teniendo en cuenta que muchos edificios no son lo que podríamos considerar un modelo de organización. Así pues, no habrá otra responsabilidad del comprador, como antes se ha dicho, que aquella basada en los preceptos legales, es decir, la afección real que contempla esta misma regla e) del art. 9.1 de la Ley, aunque la deuda sea superior. Esta negligencia del Presidente o del secretario deberá, en su caso, ser motivo de discusión y responsabilidad por la Junta contra esos cargos directivos, incluso aunque su actitud pasiva no haya causado perjuicios a la Comunidad.


Además, se parte de un principio erróneo, considerar que la Comunidad es como una sociedad con oficinas que nunca cierran, que siempre tienen al Presidente y al secretario de permanente vigilia, lo cual no es cierto, más bien todo lo contrario.

Supongamos que a alguien se le ocurre comprar un piso o local en un momento en que el Presidente y el secretario, o uno solo, están fuera, sobre todo en época de vacaciones. Si aplicamos de forma rígida la norma legal, resultaría que no hay transmisión, salvo que el comprador admita que la certificación no se presenta, exonerando de esta obligación al vendedor, que es la solución adoptada en muchísimos casos, aconsejada seguramente por el propio notario. Algunos pueden opinar que podrá firmar el vicepresidente, conforme al art. 13.4, pero no está nada claro, y también puede ocurrir que el mismo esté ausente o simplemente que la Junta no haya designado este cargo. Y, en todo caso, ¿quién sustituye al secretario? Esta pregunta no tiene respuesta legal, ni siquiera por aplicación analógica. Lo más aconsejable para estas y otras cuestiones similares es contar con un administrador responsable y competente.

lunes, 3 de noviembre de 2014

El pago de los gastos ordinarios de comunidad por el cónyuge que tiene atribuido el uso de la vivienda

El pago de los gastos ordinarios de comunidad por el cónyuge que tiene atribuido el uso de la vivienda, no es contrario al art. 9 de la LPH, sin perjuicio de que sean los propietarios quienes afronten las reclamaciones de la Comunidad de Propietarios
"... Las referidas sentencias establecen que de acuerdo con el art. 9.5 de la LPH el pago de los gastos de comunidad corresponde al propietario/os, pronunciamientos que se hacen en sede de procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales.
Lo que debemos analizar es si ese pronunciamiento jurisprudencial está en contra de lo declarado en la sentencia recurrida.

Es evidente, que en las relaciones entre la Comunidad de Propietarios y los propietarios individuales, los gastos de comunidad corresponden al propietario, y éste o éstos serán los legitimados pasivamente para soportar las acciones de la comunidad en reclamación de las correspondientes cantidades, sin perjuicio de las acciones de repetición entre los copropietarios, si procediere ( art. 9 LPH).
Ahora bien, nada obsta a que un Tribunal de familia acuerde, en aras al equilibrio económico entre las partes ( art. 103 C. Civil ), que el excónyuge que utilice la vivienda ganancial, sea el que deba afrontar los gastos ordinarios de conservación. Este pronunciamiento no es contrario al art. 9 de la LPH , pues este rige las relaciones entre propietarios y Comunidad, sin perjuicio de las relaciones internas entre aquellos, como ocurre en este caso en el que la cuota ordinaria de comunidad se impone en la resolución judicial a la hoy recurrente. Ahora bien, ello no obsta para que de acuerdo con el art. 9 de la LPH , sean ambos propietarios los que deberán afrontar, en su caso, las reclamaciones de la Comunidad de Propietarios, conforme al tan citado art. 9 de la LPH .


En este mismo sentido, el art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 permite, que aún cuando la obligación de pago de los gastos de comunidad corresponde al propietario, éste pueda pactar con el arrendatario que se haga cargo de la misma.
Por otra parte los arts. 500 y 528 C. Civil establecen que el titular del derecho de uso o habitación será el responsable de costear los gastos ordinarios de conservación.
Es decir, la solución adoptada en la sentencia recurrida no infringe norma alguna y se acomoda a las soluciones adoptadas por el legislador para supuestos análogos.

En conclusión, como refiere la doctrina, si bien frente a terceros, esto es la Comunidad de Propietarios, no se puede alterar el que es el titular de la vivienda obligado al pago de los gastos a que se refiere el art. 9 LPH , en las relaciones internas entre los cónyuges, igual que en las relaciones internas entre inquilino y propietario, puede la sentencia matrimonial, en el primer caso, como el contrato de inquilinato, en el segundo, alterar el responsable de su pago en las relaciones internas que surgen entre los titulares del uso y de la propiedad.



miércoles, 15 de octubre de 2014

¿Vulnera el Derecho al honor y la intimidad la citación de la convocatoria a junta extraordinaria el listado de morosos ?

TS, Sala Primera, de lo Civil, 135/2014, de 21 de marzo


No vulnera el Derecho al Honor y a la Intimidad la citación de convocatoria de junta general extraordinaria de una comunidad de propietarios en el tablón de anuncios, que incluye el listado de propietarios deudores de cuotas de la comunidad
"... 5. En relación al primer motivo formulado, y conforme al dictamen del Ministerio Fiscal, la aplicación de la doctrina expuesta al caso enjuiciado lleva a la conclusión de que, en el pertinente juicio de ponderación entre los derechos fundamentales en liza, debamos inclinarnos a favor de la prevalencia del derecho a la libertad de información y comunicación que asiste a la parte demandada.
?En efecto, en primer término, porque la información difundida no solo es de interés para la comunidad de propietarios, sino que viene amparada por la legislación específica en materia de propiedad horizontal. En segundo término, porque dicha información cumple el presupuesto de veracidad, sin que el alegado acuerdo transaccional al respecto, que no fue aportado a los autos, desvirtúe el contenido de la información, esto es, la situación de morosidad de la parte actora. En tercer término, porque del comunicado en cuestión, conforme con los requisitos de la LPH, no se constata intencionalidad alguna de menoscabar el honor del recurrente, sin contener juicios valorativos, ni expresiones injuriosas o insultantes que pudieran ser atentatorias contra su honor, resultando adecuada su difusión en el marco de los interesados. Por último, debe señalarse que se intentó, previamente, la notificación personal de la convocatoria en la vivienda de la parte actora, sin que se haya designado, específicamente, otro domicilio a tales efectos. ..."



martes, 7 de octubre de 2014

¿Puede un representante votar en contra de la voluntad del representado?

Si seguimos la literalidad del CC en su articulo  1719  :

  • En la ejecución del mandato ha de arreglarse el mandatario a las instrucciones del mandante.
A falta de ellas, hará todo lo que, según la naturaleza del negocio, haría un buen padre de familia.En caso de que el representante incumpliese con las instrucciones  deberá responder de sus actuaciones, ahora bien se debe entrar a considerar que especificaciones da el representado y hasta donde llegan las instrucciones, con lo cual en caso de que  el representante no hiciese lo que se le ordeno no se podría impugnar el acuerdo pues esto solo estaría reservado para ausentes, personas que votan en contra o que hayan salvado el voto, sin perjuicio de otras acciones judiciales que se podrían  realizar.


jueves, 18 de septiembre de 2014

¿Qué es el concurso de acreedores ?¿Solo se pueden acoger las empresas?

Derecho concursal , aspectos generales  y puntos a tener en cuenta.


Cuando nos encontramos en un supuesto donde el deudor tiene capacidad para atender sus obligaciones , el derecho de los acreedores viene respaldado por el principio de responsabilidad patrimonial universal ( art 1911 CC), esto cambia en el supuesto de que el deudor no pueda hacer frente a las deudas  donde el procedimiento se basaría en un principio de igualdad de los acreedores.

La denominación de este tipo de procedimiento es concurso de acreedores , la terminación de dicho procedimiento se pueden dar por las siguientes causas:

  • ·      Convenio entre deudor y acreedores ordinarios cuyo créditos se abonaran una vez se hagan las quitas y las esperas correspondientes.
  • ·      Liquidación ordenada de todo el patrimonio del deudor.
Con lo cual se puede observar que las soluciones son bastantes escasas o bien  se llega a un acuerdo o sino simplemente se liquida el patrimonio del deudor. Ahora bien el concurso de acreedores no esta reservado únicamente a empresas, esta también previsto para personas físicas y lo que se intenta es que si estamos somos una empresa se mantenga la actividad mercantil.
En referencia de si con el concurso de acreedores se agota la responsabilidad del deudor, la respuesta debe ser negativa  pues a día de hoy existe una legislación concursal especial que ha sido dictada para la crisis de las entidades de crédito.



Lázaro Amable Méndez-Abogado

AL Abogados Las Palmas.

miércoles, 10 de septiembre de 2014

¿Pasos que debo hacer para cancelar antecedentes policiales?

La cancelación de los antecedentes policiales son en muchas ocasiones una tarea complicada de realizar y no es extraño el supuesto en el cual los antecedentes penales están cancelados pero no  los policiales.

Los pasos que debemos seguir serán los siguientes, previamente se debe tener claro cuales fueron los hechos que provocaron que nacieran dichos antecedentes, nuestra forma de actuar dependerá de lo que estime el juez.

1.    Supuesto que el juez considere que los hechos denunciados por la policía no constituye delito o no es posible su imputación.
En este supuesto lo que se tendrá que hacer en caso  de que se dicte auto de archivo provisional deberemos solicitar archivo definitivo para posteriormente se pueda solicitar la cancelación de los antecedentes policiales, se deberá indicar el número del atestado policial, firmeza del archivo y fecha.
2.    Supuesto en el cual haya recaigo sentencia condenatoria
El primer paso que se debe cumplir en este punto sería  cumplir la condena y dejar transcurrir el plazo recogido en el artículo 136.2 para cancelar antecedentes penales , una vez realizado estos dos pasos se deberá dirigir ante el juzgado sentenciador o al ministerio de justicia escrito para solicitar la cancelación   no obstante será necesario el visto bueno del juzgado , cuando  se realiza esta gestión se emitirá un certificado  donde consta que los antecedentes penales han sido cancelados para finalmente poder cancelar los antecedentes policiales.
Se indicara además  la fecha de los antecedente policiales, que la responsabilidad civil ha sido satisfecha o la insolvencia del condenado, número de atestado

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